Requisitos para comprar casa en Los Ángeles (lista 2026)

Respuesta rápida

Para comprar casa en Los Ángeles generalmente necesita: un puntaje de crédito de 580 o más para FHA (620+ para convencional), un enganche desde el 3.5% del precio, ingreso documentado donde las deudas mensuales totales quepan en los límites del programa (FHA permite hasta cerca del 56% del ingreso bruto, convencional cerca del 49%), y unos dos años de historial de trabajo. A precios típicos de entrada en la zona de LA de $500,000–$650,000, eso significa unos $17,500–$23,000 de enganche más costos de cierre, e ingreso familiar desde alrededor de los $90,000 — sin 20% de enganche y sin crédito perfecto.

Puntaje de crédito: el piso real

Los mínimos son más bajos de lo que la mayoría de los inquilinos supone. FHA — el préstamo que usan la mayoría de los compradores primerizos en el condado de LA — acepta puntajes desde 580 con 3.5% de enganche (de 500 a 579 es posible con 10% de enganche, aunque menos prestamistas toman esos expedientes). Los préstamos convencionales generalmente empiezan en 620. Lo que importa tanto como el número: el historial reciente pesa más que los errores viejos, una cuenta en colección del pasado no lo descalifica automáticamente, y después de una bancarrota o una ejecución hay periodos de espera, no castigos de por vida. Si su puntaje anda en los 600 bajos, no está fuera — está comprando en territorio FHA, y muchas veces unos meses de limpieza enfocada lo mueven a niveles de precio más baratos.

El enganche a precios de LA: el mito del 20%

Aquí es donde LA asusta a la gente sin necesidad. Sí, el 20% de una casa en Los Ángeles es un número enorme — pero casi nadie da 20% de enganche en una primera compra. Así se ven los mínimos reales a precios de entrada de la zona de LA:

Los costos de cierre (aproximadamente 2–3% del precio) van aparte — y tanto el enganche como los costos de cierre se pueden cubrir en parte con fondos de regalo o programas de asistencia.

El dinero de regalo de la familia cuenta, y los compradores de Los Ángeles tienen acceso a programas de asistencia que prestan o regalan parte de esta cantidad. Si el enganche es su obstáculo principal, lea el artículo de asistencia antes de decidir que no puede comprar.

Ingreso: cuánto necesita ganar

No hay un sueldo fijo requerido — los prestamistas corren una proporción, no un umbral. Sus deudas mensuales totales, incluyendo el nuevo pago completo de la casa, deben caber en el límite de deuda-ingreso (DTI) del programa: FHA permite el pago de la casa hasta cerca del 46% del ingreso bruto mensual y las deudas totales hasta cerca del 56%; convencional permite deudas totales hasta cerca del 49%. Trabajado al revés con las tasas de hoy, un hogar que gana entre $90,000 y $110,000 con deudas moderadas alcanza los precios típicos de entrada en LA de $500,000–$600,000 — y eso es ingreso familiar: dos personas en un préstamo es como compra la mayoría de las familias de LA. Un pago de carro o mínimos pesados de tarjetas encogen ese alcance, y por eso a veces reestructuramos una deuda antes de la compra en vez de después.

Historial de trabajo y documentos

Los prestamistas quieren ver estabilidad más que años en un solo empleo. La lista estándar para una compra en LA:

• Unos dos años de historial de trabajo — cambiar de empleo está bien, sobre todo en el mismo campo; los huecos necesitan una explicación corta, no una descalificación.
• Talones de pago (últimos 30 días) y W-2 (últimos dos años) para empleados.
• Declaraciones de impuestos para quien tiene negocio propio — o 12–24 meses de estados de cuenta bajo programas de estados de cuenta si sus declaraciones no reflejan el flujo real.
• Dos o tres meses de estados de cuenta que muestren los fondos del enganche, con cualquier depósito grande documentado (una carta de regalo cubre la ayuda familiar).
• Identificación con foto, y para compradores con ITIN, su carta de ITIN en lugar del número de Seguro Social.

Las horas extra, un segundo trabajo, los bonos y el ingreso por rentas pueden contar con historial — en un condado donde muchos hogares suman varias fuentes de ingreso, documentarlas todas bien es muchas veces la diferencia entre calificar o no.

La realidad de LA: caminos más allá del expediente estándar

Una parte enorme de los compradores de Los Ángeles no se parece al solicitante de libro de texto — y el menú de préstamos lo refleja. Los compradores con ITIN (sin número de Seguro Social) califican con programas ITIN usando declaraciones de impuestos presentadas con su ITIN. Los trabajadores por cuenta propia con muchas deducciones califican con programas de estados de cuenta. Los compradores con ingreso real pero cuyo crédito o estatus bloquea el FHA estándar — incluyendo beneficiarios de DACA bajo las reglas federales actuales — tienen el camino de Earned Equity, que usa una estructura FHA 203(b) con cerca del 3.5% de entrada. Los hogares que manejan mucho efectivo pueden documentar su camino con la preparación correcta. El requisito que de verdad importa en LA no es un expediente perfecto; es un corredor que sabe qué prestamista quiere su tipo de expediente.

Todo junto: su lista para comprar en LA

Aquí está todo el artículo en una sola lista. Si puede marcar la mayoría — o ve un camino claro para marcarlas en unos meses — está más cerca de lo que cree:

1. Puntaje de crédito 580+ (FHA) o 620+ (convencional) — o un plan para llegar.
2. 3.5% de enganche más ~2–3% de costos de cierre ahorrados, regalados o cubiertos por asistencia.
3. Ingreso familiar donde el nuevo pago más las deudas quepa en el límite del programa.
4. Dos años de historial de trabajo con ingreso que pueda documentar — incluyendo ingresos extra.
5. Una carta de pre-aprobación antes de buscar casa: gratis, y le dice su rango de precio real.

La pre-aprobación es el paso que convierte este artículo de teoría a sus números reales. No cuesta nada y no lo compromete a nada.

Preguntas frecuentes

¿Qué puntaje de crédito necesito para comprar casa en Los Ángeles?

El mismo que en cualquier parte del país: 580+ para FHA con 3.5% de enganche, generalmente 620+ para convencional. Los precios de LA no suben el requisito de crédito — suben el monto del préstamo, que es otra pregunta. Abajo de 620 está en territorio FHA, no fuera del mercado.

¿Cuánto necesito de enganche para una casa en LA?

Desde el 3.5% con FHA — unos $19,250 en una casa de $550,000 — o el 3% en algunos programas convencionales para primerizos. Sume aproximadamente 2–3% de costos de cierre. Los fondos de regalo de la familia y los programas de asistencia de la zona de LA pueden cubrir parte de ambos.

¿Cuánto debo ganar para comprar casa en Los Ángeles?

No hay un número fijo — los prestamistas revisan que sus deudas totales, incluyendo el nuevo pago, quepan en el límite de DTI del programa (hasta cerca del 56% del ingreso bruto con FHA, cerca del 49% convencional). En la práctica, hogares que ganan entre $90,000 y $110,000 alcanzan precios típicos de entrada de $500,000–$600,000 con deudas moderadas — contando todo el ingreso en el préstamo, no un solo sueldo.

¿Puedo comprar casa en Los Ángeles sin número de Seguro Social?

Sí — los programas de préstamo ITIN existen exactamente para esto. Califica con su ITIN, declaraciones de impuestos presentadas con él, e ingreso documentado. El enganche es más alto que FHA (típicamente 10–20%), y un co-prestatario puede ayudarle a calificar. Es uno de los expedientes más comunes que trabajamos en el condado de LA.

¿Necesito ser ciudadano para comprar casa en LA?

No. Los residentes permanentes califican para los mismos préstamos que los ciudadanos; muchos no ciudadanos califican por programas estándar con autorización de trabajo vigente, y los programas ITIN cubren a compradores sin número de Seguro Social. Ser dueño de casa en el condado de LA nunca ha sido solo para ciudadanos.

¿De verdad se puede comprar en LA con un sueldo normal?

Sí — con las dos herramientas que la mayoría pasa por alto: juntar el ingreso del hogar (dos personas en un préstamo es lo normal en LA) y buscar en los corredores más accesibles del condado, donde todavía se venden casas sólidas en los $400,000–$500,000. Una pre-aprobación le dice su rango real en más o menos un día.