Ser dueño de casa, aunque el banco ya le dijo que no.

Una puerta que estaba cerrada

Abre un camino real a su propia casa para familias que un prestamista estándar rechaza.

Acepta ITIN

No necesita un número de Seguro Social — ni una visa — para empezar la conversación.

FICO de 580 — o crédito no tradicional

Un puntaje de 580 abre la puerta. ¿Nunca ha pedido prestado y no tiene puntaje FICO? El crédito no tradicional — renta, luz, teléfono pagados a tiempo — puede contar. Aquí funcionan proporciones de deuda (DTI) de hasta 60%, mucho más que en un préstamo típico.

Desde 3.5% de enganche

La casa se compra con un préstamo FHA 203(b), así que puede entrar con el enganche bajo de FHA, de solo 3.5% — abierto a compradores con ITIN, sin Seguro Social.

Deje de esperar a los precios

Empieza a avanzar hacia ser dueño ahora en vez de ver subir los precios sin usted.

Las ganancias de la casa son suyas

Su precio de compra queda fijado en su acuerdo, así que si el valor de la casa sube mientras vive ahí, todo ese aumento es suyo cuando compre — no hay reparto de plusvalía.

Comprueba su ingreso a su manera

Sirve el ingreso con W-2, por cuenta propia o por estados de cuenta bancarios — no tiene que encajar en un talón de pago estándar.

Se aceptan fondos de regalo

Su 3.5% de enganche puede venir de un regalo familiar, no solo de sus propios ahorros.

Acompañado en español

Miguel le explica cada paso en su idioma, igual que lo ha hecho con muchas familias.

Preguntas frecuentes

¿Qué es el programa Earned Equity?

Es un camino alternativo a ser dueño de casa para compradores que aún no califican para una hipoteca tradicional — muchas veces porque declaran con un ITIN o están formando crédito. En vez de esperar años, puede mudarse a la casa e ir creando su parte de propiedad con el tiempo. Los términos dependen del programa, así que hablemos de su caso.

¿Para quién es una buena opción?

Para familias trabajadoras con ingresos estables a quienes les negaron un préstamo estándar — sobre todo quienes declaran con ITIN o reconstruyen crédito. Si un préstamo convencional o con ITIN ya está a su alcance, ese suele ser el mejor camino, y se lo diremos con honestidad.

¿Necesito un número de Seguro Social?

No. Muchos compradores compran casa sin seguro social con este programa, que está abierto a compradores que declaran impuestos con un ITIN. Manejamos todo el proceso en español si le resulta más fácil.

Tengo número de Seguro Social — ¿puedo usar este programa de todos modos?

Sí. Tener número de Seguro Social, residencia permanente o ciudadanía estadounidense no lo excluye del programa Earned Equity. Está hecho para cualquiera que todavía no califica para una hipoteca estándar — crédito corto, ingresos por cuenta propia, un tropiezo en el pasado — y le permite ser dueño de su casa con la ayuda de una agencia de vivienda del gobierno mientras avanza hacia tomar el préstamo a su nombre. Si un préstamo convencional o FHA a su propio nombre ya está a su alcance, ese suele salir más barato, y Miguel se lo dirá con honestidad.

¿Pueden los beneficiarios de DACA usar este programa?

Sí. Este es el panorama honesto sobre los préstamos de casa para DACA: desde mayo de 2025, la FHA ya no asegura préstamos nuevos para beneficiarios de DACA, así que una hipoteca FHA a su propio nombre por lo general no está disponible ahora. Muchos beneficiarios de DACA sí califican todavía para un préstamo convencional normal (Fannie Mae), aunque algunos prestamistas aplican sus propias reglas adicionales, así que varía. Cuando eso está a su alcance, ese suele ser el mejor trato, y Miguel se lo dirá. Si su crédito o ingreso aún no alcanza, Earned Equity es una buena alternativa, porque el préstamo FHA 203(b) lo tiene la agencia de vivienda del gobierno, no usted — así que puede mudarse ahora e ir avanzando hacia ser dueño. La aprobación depende de la evaluación completa y de las guías vigentes del prestamista.

¿Cuánto enganche necesito?

Desde 3.5%. Como la casa se compra con un préstamo FHA 203(b), obtiene el enganche bajo de FHA — y a diferencia de un banco, este camino está abierto a compradores con ITIN sin número de Seguro Social. Su efectivo exacto para entrar depende del precio y de cualquier crédito del vendedor que negociemos; en un trato reciente una familia entró con unos $11,700 en una casa de $540,000.

¿Es este el préstamo "FHA ITIN del 3.5%"?

Así le dicen muchos compradores. La casa se compra con un préstamo FHA 203(b), así que obtiene la estructura de 3.5% de enganche de FHA, y el programa recibe a quienes declaran con un ITIN y no tienen Seguro Social. La mayoría de las familias que ayudamos aquí declaran con ITIN — pero también está abierto a quienes declaran con un número de Seguro Social y a quienes les negaron un préstamo estándar.

¿Es lo mismo que renta con opción a compra (rent-to-own)?

Es la misma familia, con mejores protecciones. Igual que en una renta con opción a compra, usted se muda antes de calificar para su propia hipoteca — pero aquí usted adquiere el título equitativo de la casa mediante un acuerdo de compra registrado, su precio de compra queda fijado desde el principio, parte de cada pago crea su equity, y cualquier aumento en el valor de la casa es suyo. Muchos tratos comunes de renta con opción a compra no tienen esas garantías, así que lea cualquier contrato con cuidado — o tráigaselo a Miguel y él lo revisa con usted.

¿Creo equity, o es como rentar?

Crea equity. A diferencia de rentar, una parte de cada pago va hacia una parte de propiedad que se acredita cuando compra la casa o asume el préstamo. Avanza hacia ser dueño mientras vive ahí, no solo le paga a un casero.

Si la casa sube de valor, ¿quién se queda con esa ganancia?

Usted — toda. El precio que pagará por la casa queda fijado en su acuerdo de propiedad desde el principio, así que cualquier aumento en el valor de la casa mientras vive ahí es suyo cuando compre o asuma el préstamo, además del equity que crean sus pagos. No hay reparto de plusvalía — esa ganancia no se divide con el programa ni con un inversionista. La cuenta exacta de la compra está en su acuerdo, y Miguel la repasa con usted antes de firmar.

¿Soy el dueño legal de inmediato?

No hasta que asuma el préstamo o compre la casa. Durante el acuerdo vive en la casa y crea equity, pero todavía no está en el título — lo que también significa que no puede venderla hasta ese paso final. Nos aseguramos de que entienda los términos antes de firmar nada.

¿Miguel hizo un video sobre esto?

Sí — hay una explicación corta en inglés y en español en nuestra página de Videos, en 'ITIN y Programas Especiales.' Es una forma rápida de ver cómo funciona antes de hablar.

¿Dónde puedo leer la explicación completa?

Nuestra guía 'El Programa FHA Earned Equity: un camino de renta con opción a compra' en la sección Aprenda explica paso a paso cómo funciona, quién califica, qué casa puede comprar y las protecciones — en lenguaje sencillo, en inglés o español.

¿Cuál será mi costo mensual?

Es un pago FHA normal — capital, interés, impuestos y seguro — más un cargo mensual fijo de administración del programa. En una casa de alrededor de $565,000 eso ha rondado unos $5,200 al mes en un ejemplo reciente, pero su número depende del precio, la tasa y los impuestos. Use nuestra calculadora de costo Earned Equity de arriba para un estimado rápido; la Divulgación de Costos al Consumidor del programa le da las cifras exactas antes de comprometerse.

¿Mi acuerdo de verdad es vinculante, o solo una promesa?

Es vinculante y por escrito. El acuerdo de propiedad se registra contra la propiedad — parte del registro público, como una escritura o un gravamen — y detalla su monto mensual, cómo se acredita su equity y su derecho a comprar la casa o asumir el préstamo. Miguel lo lee con usted línea por línea, en inglés o español, para que su interés quede asegurado por escrito, no a la confianza.

¿La aprobación está garantizada?

Ningún programa puede prometer aprobación. Primero vemos su panorama completo y le damos una respuesta directa sobre si Earned Equity, un préstamo con ITIN, o simplemente unos meses de trabajo en su crédito es su mejor siguiente paso.

¿Qué tipos de propiedad puedo comprar con el camino Earned Equity?

El camino de Earned Equity funciona en casas unifamiliares (adosadas o separadas), propiedades de 2 unidades, condominios y townhomes donde usted vivirá como residencia principal. Como la compra usa un préstamo FHA 203(b), la casa también debe cumplir las reglas de condición y aprobación de FHA. Mándenos una casa que esté considerando y confirmamos que califique.

¿Qué documentos de ingreso necesito — puedo usar estados de cuenta o fondos de regalo?

Aquí tiene margen. El ingreso puede venir de un trabajo con W-2, por cuenta propia, o de un estado de pérdidas y ganancias (P&L) respaldado por 3 meses de estados de cuenta — no tiene que ser un talón de pago estándar, y funcionan proporciones de deuda (DTI) de hasta 60%. En cuanto al crédito, un FICO de 580 abre la puerta, y el crédito no tradicional (renta, luz, teléfono pagados a tiempo) puede contar si nunca ha tenido puntaje. Su enganche puede venir de un regalo familiar, no solo de sus propios ahorros. El préstamo FHA de fondo tiene sus reglas, así que traiga lo que tenga y Miguel le dirá exactamente qué se necesita en su caso.