Requisitos para Refinanciar su Casa: la Lista Completa

Respuesta rápida

Para refinanciar, casi todos los prestamistas piden suficiente plusvalía (muchas veces 20% para los mejores términos convencionales, aunque FHA y VA aceptan menos), un puntaje de crédito por lo general de 620 o más, una relación deuda-ingreso normalmente bajo 43%, y prueba de ingreso estable. Va a juntar talones de pago recientes, W-2 o declaraciones de impuestos, estados de cuenta del banco y su estado de cuenta de la hipoteca, y luego se hace un avalúo de la casa. Las opciones streamline (FHA y VA) se saltan algunos de estos pasos. Si le conviene depende de su punto de equilibrio: divida los costos de cierre entre el ahorro mensual para ver en cuántos meses sale ganando.

Qué revisa el prestamista al refinanciar

Un refinanciamiento se analiza muy parecido a su préstamo original. El prestamista reemplaza su hipoteca actual con una nueva, así que vuelve a verificar que usted pueda pagar el nuevo pago y que la casa valga lo suficiente para respaldar el préstamo. Cuatro cosas deciden.

• Plusvalía — cuánto de la casa es de verdad suyo, confirmado con un avalúo.
• Crédito — su puntaje y su historial de pagos reciente.
• Ingreso — ganancias estables y documentadas que cubran el nuevo pago.
• Deuda-ingreso (DTI) — sus deudas mensuales comparadas con su ingreso.

Cuánta plusvalía necesita

La plusvalía es la parte de la casa que es totalmente suya — el valor menos lo que todavía debe. Para un refinanciamiento convencional normal, a los prestamistas les gusta ver cerca de 20% de plusvalía para dar la mejor tasa y quitar el seguro hipotecario, pero muchas veces se puede refinanciar con menos. Los refinanciamientos con retiro de efectivo por lo general le piden dejar al menos 20% después de sacar el dinero, mientras que los programas streamline del gobierno son mucho más flexibles.

Guías ilustrativas. Los requisitos reales dependen del prestamista, el tipo de préstamo y su expediente.

Metas de crédito, ingreso y deuda-ingreso

No necesita crédito perfecto, pero el puntaje importa — uno más alto gana una mejor tasa. Casi todos los refinanciamientos convencionales empiezan cerca de un puntaje de 620, y las opciones FHA bajan más. En el ingreso, el prestamista quiere ver que sea estable y documentado, ya sea que reciba un W-2 o trabaje por su cuenta. Y su relación deuda-ingreso — todos sus pagos mensuales de deuda divididos entre su ingreso bruto — normalmente debe quedar bajo el 43%.

• Puntaje de crédito: alrededor de 620 o más para convencional; FHA puede bajar más.
• Ingreso: dos años de historial estable es la referencia común.
• Deuda-ingreso: por lo general bajo 43%, aunque algunos programas aceptan más.
• ¿Trabaja por su cuenta? Las opciones de estado de cuenta lo califican por sus depósitos en vez de sus impuestos.

Son guías generales, no umbrales de aprobación — su expediente completo decide.

Los documentos que debe tener listos

Tener el papeleo junto desde el principio es lo que más agiliza un refinanciamiento. Casi todo es lo mismo que cuando compró la casa.

1. Talones de pago recientes (por lo general de los últimos 30 días).
2. W-2 o declaraciones de impuestos completas de los últimos dos años.
3. Estados de cuenta del banco y de bienes recientes.
4. Su estado de cuenta actual de la hipoteca y la información del seguro de la casa.
5. Si trabaja por su cuenta: estados de cuenta del negocio o un estado de ganancias y pérdidas.

¿Le conviene? Calcule su punto de equilibrio

Una tasa más baja solo ayuda si se queda en la casa el tiempo suficiente para recuperar lo que cuesta el refinanciamiento. La cuenta es sencilla: sume los costos de cierre y divídalos entre lo que ahorrará cada mes. Ese es el número de meses para llegar al equilibrio. Si planea quedarse más allá de ese punto, refinanciar suele convenir; si vende antes, puede perder dinero.

1. Sume el total de costos de cierre del nuevo préstamo.
2. Encuentre su ahorro mensual (pago viejo menos pago nuevo).
3. Divida los costos entre el ahorro mensual — ese es su equilibrio en meses.
4. Compárelo con cuánto tiempo planea quedarse en la casa.

¿Quiere los números de su caso? Mándele a Miguel su estado de cuenta actual de la hipoteca y le calcula un equilibrio real — en inglés o español.

Preguntas frecuentes

¿Cuánta plusvalía necesito para refinanciar?

El 20% da los mejores términos convencionales y quita el seguro hipotecario, pero no es un mínimo absoluto. Con entre 10 y 19% puede refinanciar pagando seguro hipotecario privado hasta llegar al umbral. Si está cerca del 20%, pedir un avalúo nuevo a veces vale la pena — el mercado pudo haberle sumado plusvalía desde que compró. Para retiro de efectivo la regla cambia: no llegar con 20%, sino dejar al menos 20% después de sacar el dinero. Los programas streamline del gobierno (FHA e IRRRL de VA) son más flexibles y muchas veces se saltan el avalúo.

¿Qué puntaje de crédito necesito para refinanciar?

Casi todos los refinanciamientos convencionales empiezan cerca de un puntaje de 620, y uno más alto gana mejor tasa. Las opciones FHA bajan más. El puntaje es solo una parte — el ingreso, la plusvalía y la deuda-ingreso también cuentan, así que vale la pena preguntar aunque su crédito no sea perfecto.

¿Necesito un avalúo para refinanciar?

Por lo general sí en un refinanciamiento normal — el prestamista confirma el valor de la casa para fijar su plusvalía. Pero los programas FHA streamline y VA IRRRL muchas veces no piden avalúo si usted califica, lo que ahorra tiempo y dinero. Que califique para un streamline depende de su préstamo actual.

¿Cómo sé si vale la pena refinanciar?

Calcule el equilibrio: divida el total de costos de cierre entre su ahorro mensual para ver en cuántos meses recupera el gasto. Si va a quedarse en la casa bastante más allá de ese punto, refinanciar suele convenir. Si tal vez vende antes, puede que no. Le sacamos los números exactos.

¿Puedo refinanciar si trabajo por mi cuenta?

Sí. Quienes trabajan por su cuenta refinancian todo el tiempo. Si sus impuestos no muestran suficiente ingreso después de las deducciones, un refinanciamiento por estado de cuenta lo puede calificar por sus depósitos reales. Mándenos unos meses de estados de cuenta del negocio y le decimos qué le queda.

¿Qué documentos necesito para refinanciar mi casa?

El paquete básico: sus dos talones de pago más recientes, W-2 o declaraciones de impuestos de los últimos dos años, dos meses de estados de cuenta del banco, su estado de cuenta actual de la hipoteca y la página de su seguro de casa. Si trabaja por su cuenta, entran declaraciones o estados de cuenta del negocio. Los streamline de FHA y VA piden mucho menos. Junte esto antes de solicitar y le quita una semana al proceso.