¿Es Bueno Refinanciar una Casa Ahora Mismo?

Respuesta rápida

Refinanciar conviene cuando el ahorro mensual (u otro beneficio concreto, como quitar el seguro hipotecario o acortar el plazo) supera los costos de cierre dentro del tiempo que piensa quedarse en la casa. Prueba rápida: divida los costos de cierre estimados entre su ahorro mensual — si va a quedarse más meses que ese resultado, las cuentas normalmente salen. Si piensa mudarse pronto o el ahorro es pequeño, esperar suele ganar.

La Prueba de Tres Preguntas

Antes de cualquier calculadora, respóndase estas tres preguntas con honestidad:

1. ¿Hay un beneficio concreto? Un pago claramente más bajo, un plazo más corto, quitar el seguro hipotecario o reemplazar un préstamo con tasa alta. "Las tasas bajaron un poquito" no es un beneficio por sí solo.
2. ¿Cuánto tiempo se quedará en la casa? El punto de equilibrio solo importa si todavía será dueño cuando lo alcance.
3. ¿Puede cubrir (o incluir en el préstamo) los costos de cierre sin apretarse? Un refinanciamiento suele costar entre 2% y 5% del monto del préstamo.

Si respondió que sí, varios años, y sí — las probabilidades están a su favor. Dos respuestas negativas normalmente significan esperar.

El Punto de Equilibrio, con un Ejemplo Real

Digamos que un refinanciamiento le ahorraría $220 al mes y costaría unos $6,600 en cierre. $6,600 ÷ $220 = 30 meses para recuperar la inversión. Si se queda en la casa más de dos años y medio, cada mes después de eso es dinero en su bolsillo; si vende en el mes 20, el refinanciamiento le costó dinero. Esa sola división responde la mayoría de las dudas. Dos detalles: si incluye los costos dentro del préstamo, también paga intereses sobre ellos, lo que alarga un poco el punto de equilibrio real. Y si el préstamo nuevo lo regresa del año 8 de un plazo de 30 a un plazo de 30 completo, pese los años extra de intereses — a veces un plazo de 20 o 25 años arregla eso de forma limpia.

Cifras ilustrativas, no una cotización. Sus números dependen del tamaño de su préstamo, su tasa y su calificación.

Razones que No Son la Tasa

Algunos de los mejores refinanciamientos que hacemos casi no mueven la tasa:

• Quitar el seguro hipotecario de FHA — con 20% o más de plusvalía, refinanciar a un préstamo convencional puede eliminar el MIP por completo, y muchas veces ahorra más que una baja de tasa.
• Acortar el plazo — pasar de 30 años a 15 o 20 puede ahorrar cientos de miles en intereses de por vida, aun con una tasa parecida.
• Salir de una tasa ajustable antes de que se ajuste, hacia un pago fijo con el que pueda planear.
• Consolidar un segundo préstamo o HELOC de tasa alta en una sola hipoteca limpia.
• Un arreglo después de un divorcio, o quitar a un cofirmante — a veces el refinanciamiento es simplemente la herramienta que cambia los nombres del préstamo.

Cuándo Conviene Esperar

Le decimos a la gente que no refinancie más seguido de lo que se imagina. Espere cuando:

• Es probable que venda antes del mes de equilibrio.
• El ahorro es pequeño y los costos se lo comen — ahorrar $60 al mes contra $7,000 de costos es un equilibrio de 10 años.
• Ya lleva muchos años en su préstamo actual y un nuevo plazo de 30 años acumularía intereses totales.
• Su crédito o sus ingresos acaban de recibir un golpe — esperar unos meses con un expediente más fuerte puede ganarle a los precios de hoy.

Pedirle a un broker que corra sus números reales no cuesta nada y no lo compromete. El peor caso es enterarse de que su préstamo actual ya es el correcto — y eso también vale la pena saberlo.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiene que bajar la tasa para que valga la pena refinanciar?

No hay un número mágico. Con un saldo grande, hasta medio punto puede recuperar los costos rápido; con un saldo chico, un punto completo quizá no alcance. Haga la división: costos de cierre ÷ ahorro mensual = meses para recuperar, y compárelo con el tiempo que piensa quedarse.

¿Vale la pena refinanciar si quizá me mudo en dos años?

Normalmente solo si el punto de equilibrio cae bien adentro de esos dos años, o si el refinanciamiento arregla algo estructural — como una tasa ajustable a punto de subir. Si no, los costos de cierre probablemente pesan más que el beneficio.

¿Refinanciar daña mi crédito?

La consulta de crédito y la cuenta nueva causan una baja pequeña y pasajera. Cotizar con varios prestamistas dentro de un periodo corto generalmente cuenta como una sola consulta para el puntaje.

¿Puedo refinanciar con un crédito que no es perfecto?

Muchas veces sí. Los refinanciamientos FHA son flexibles con el crédito, y el FHA streamline (si ya tiene un préstamo FHA) se salta buena parte de la documentación normal. Un broker puede decirle qué programas le quedan antes de comprometerse a nada.

¿Hay un límite de cuántas veces se puede refinanciar?

No hay límite legal, aunque algunos programas piden un periodo corto de espera después del último préstamo. El límite práctico son las cuentas — cada refinanciamiento tiene costos, así que cada uno tiene que justificarse.