Puntos Hipotecarios y Reducción de Tasa

Respuesta rápida

Un punto de descuento cuesta cerca del 1% del monto del préstamo y baja su tasa de interés de forma permanente, por lo general alrededor de un cuarto de punto cada uno. Un buydown temporal, como el 2-1, baja su tasa el primer año o dos y luego regresa a la tasa completa. Los puntos convienen si mantiene el préstamo más allá del punto de equilibrio — el mes en que su ahorro supera lo que pagó. Si va a vender o refinanciar antes de eso, sáltelos.

Los Puntos de Descuento, sin Rodeos

Un punto de descuento es dinero que le paga al prestamista en el cierre para bajar su tasa de interés de forma permanente. Un punto cuesta el 1% del monto del préstamo — en un préstamo de $400,000, son $4,000 — y normalmente baja su tasa más o menos un cuarto de punto. Puede comprar un punto, medio punto o dos; entre más paga, más baja la tasa. El ahorro aparece como un pago mensual más pequeño mientras mantenga el préstamo.

La Prueba del Punto de Equilibrio

Si los puntos valen la pena se decide con una división sencilla. Tome lo que cuestan los puntos y divídalo entre su ahorro mensual. Eso le dice cuántos meses toma recuperar el costo. Aquí un ejemplo claro:

1. Paga $4,000 por un punto en un préstamo de $400,000.
2. Ese punto baja su pago unos $60 al mes.
3. $4,000 entre $60 son más o menos 67 meses — unos cinco años y medio.
4. Quédese en la casa más allá de ese punto y lo demás es ahorro; váyase antes y perdió dinero.

Si espera mantener el préstamo bastante más allá del mes de equilibrio, los puntos suelen convenir. Si tal vez se mude o refinancie antes, muchas veces no.

Buydowns Temporales: el 2-1 y el 3-2-1

Un buydown temporal es otra cosa. En lugar de bajar su tasa para siempre, la reduce el primer año o dos y luego sube a la tasa completa. Un buydown 2-1 significa que su tasa está dos por ciento más baja el primer año, uno por ciento más baja el segundo y completa a partir del tercero. Un 3-2-1 lo estira a tres años. El costo se paga al inicio — muchas veces por un vendedor o constructor como incentivo — y le da un aterrizaje más suave mientras se acomoda al pago.

Cuándo Ayuda un Buydown

Los buydowns temporales brillan en un par de situaciones. Alivian los primeros años de ser dueño cuando el dinero anda apretado después de la mudanza. Y cuando un vendedor se ofrece a pagarlo, puede valer más que una rebaja de precio, porque el ahorro inicial le pega al pago de inmediato. Lo que hay que recordar: usted aún tiene que calificar a la tasa completa, así que planee el pago del tercer año, no solo el con descuento.

Un buydown pagado por el vendedor es dinero encontrado — pero solo si estaría cómodo con el pago completo una vez que termine el descuento.

Averiguar Qué le Conviene a Usted

Los puntos y los buydowns no son buenos ni malos por sí solos — son buenos o malos para su situación. Cuánto tiempo mantendrá el préstamo, si un vendedor está aportando y dónde están las tasas cambian la respuesta. Tráiganos su caso y corremos el punto de equilibrio de las dos formas y le mostramos los números reales. Es una revisión gratis, en inglés o español, y sin presión para hacer nada más que entender sus opciones.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta un punto hipotecario?

Un punto equivale al 1% del monto del préstamo. En un préstamo de $400,000, son $4,000 pagados en el cierre. A cambio, su tasa baja por lo general cerca de un cuarto de punto, lo que reduce su pago mensual.

¿Cómo sé si comprar puntos vale la pena?

Divida lo que cuestan los puntos entre su ahorro mensual para hallar su mes de equilibrio. Si mantiene el préstamo más allá de ese punto, sale ganando. Si tal vez venda o refinancie antes, probablemente perdería dinero.

¿Qué es un buydown 2-1?

Tiene sentido cuando espera que sus ingresos suban en los primeros años — las cuotas más bajas al inicio le dan margen mientras se acomoda, y para el tercer año ya gana más para el pago completo. No conviene si el costo del buydown supera el total que ahorra en esos dos años de descuento, o si planea refinanciar antes del tercer año. Compare siempre ese costo contra lo que costaría comprar puntos de tasa permanentes — si se queda muchos años en la casa, el punto permanente muchas veces gana.

¿El vendedor puede pagar mi reducción de tasa?

Sí, y es común. Un vendedor o constructor puede cubrir un buydown temporal como incentivo. Puede ayudarle más que una rebaja de precio parecida porque el ahorro le pega al pago mensual de inmediato.

¿Tengo que calificar a la tasa más baja del buydown?

No — con un buydown temporal califica a la tasa completa del pagaré, no a la con descuento. Eso en realidad es una protección: confirma que puede con el pago una vez que termine el periodo de descuento.