Cómo Bajar Su Pago Hipotecario Sin Refinanciar

Respuesta rápida

Puede bajar su pago hipotecario sin refinanciar así: (1) pida la eliminación del PMI cuando tenga 20% o más de plusvalía, (2) haga un recast del préstamo después de un abono grande a capital, (3) cotice su seguro de casa, que se refleja en su pago de escrow, (4) revise su cuenta de escrow por cobros de más, y (5) apele un avalúo fiscal inflado. Nada de esto toca su tasa de interés — y nada requiere calificar para un préstamo nuevo.

Sepa de Qué Está Hecho Su Pago

Un pago típico tiene cuatro o cinco partes: capital, intereses, impuesto predial, seguro de casa y, a veces, seguro hipotecario (PMI o MIP). El refinanciamiento ataca la parte de los intereses. Todo lo demás puede moverse por su cuenta — y para muchos dueños, el lado de impuestos-seguro-PMI tiene más margen que la tasa.

Quite el PMI Cuando Tenga la Plusvalía

Si dio menos del 20% de enganche en un préstamo convencional, probablemente paga seguro hipotecario privado. Cuando su saldo baja al 80% del valor de la casa — por pagos, por apreciación o por ambos — puede pedir la eliminación por escrito; al 78% del valor original debe quitarse automáticamente. Si su casa subió de valor desde que compró, quizá ya llegó y no lo sabe. Los préstamos FHA funcionan distinto: el MIP normalmente dura toda la vida del préstamo, y ese es un caso donde el refinanciamiento a convencional sí es la herramienta para quitarlo.

El detalle completo está en nuestra guía para quitar el PMI — incluida la ruta del avalúo cuando la apreciación hizo el trabajo pesado.

Haga un Recast Después de un Abono Grande

El recast es la herramienta menos conocida de esta lista. Usted hace un abono grande a capital — digamos $20,000 de un bono, una herencia o la venta de otra propiedad — y el administrador del préstamo recalcula el saldo restante sobre su mismo plazo y su misma tasa. El pago baja, la tasa se queda, y la cuota suele ser de unos cientos de dólares en lugar de costos de cierre completos. Sin revisión de crédito, sin avalúo, sin calificar de nuevo. No todos los préstamos lo permiten (la mayoría de los convencionales sí; FHA y VA generalmente no), así que una llamada a su servicer resuelve si está sobre la mesa.

Cotice el Seguro, Audite el Escrow, Apele los Impuestos

Tres movimientos del lado del escrow, cada uno vale una hora de su tiempo:

• Cotice su seguro de casa cada año. Las primas han subido fuerte en California, y quedarse años con la misma aseguradora casi siempre significa pagar más que el mercado. Una prima más baja se traduce directo en un pago mensual de escrow más bajo.
• Revise el análisis de escrow que su servicer manda cada año. Los cobros de más pasan — si el colchón es más grande de lo permitido, le deben un reembolso y un depósito mensual menor.
• Apele su avalúo fiscal si el valor asignado se ve alto comparado con lo que su casa realmente vendería. En California, las apelaciones por baja de valor se presentan gratis ante el assessor del condado.

Nada de esto requiere un prestamista. Vale la pena hacerlo aunque refinancie después — impuestos y seguro más bajos ayudan con cualquier préstamo.

Cuándo el Refinanciamiento Sigue Siendo la Respuesta

Si su tasa está muy por encima del mercado actual, ningún recorte de escrow le gana a reemplazar el préstamo — y si paga MIP de FHA con 20% o más de plusvalía, refinanciar a convencional suele ser la única forma de quitárselo. Lo honesto es correr los dos caminos lado a lado: lo que ahorran las palancas sin refinanciar contra lo que ahorra un refinanciamiento después de sus costos. Esa comparación la hacemos para nuestros clientes sin costo, y a veces la respuesta de verdad es "quédese con su préstamo y cotice su seguro".

Preguntas frecuentes

¿Qué es un recast hipotecario y cuánto cuesta?

Un recast recalcula su préstamo después de un abono grande a capital, bajando el pago mensual sin cambiar su tasa ni su plazo. Los servicers suelen cobrar una cuota pequeña — normalmente unos cientos de dólares — y la mayoría pide un abono mínimo, comúnmente de $5,000 a $10,000.

¿Cuándo puedo quitar el PMI sin refinanciar?

En préstamos convencionales puede pedir la eliminación cuando su saldo llega al 80% del valor de la casa, y se quita automáticamente al 78% del valor original si tiene buen historial de pagos. Si llegó por apreciación, el servicer puede pedir un avalúo para confirmarlo.

¿Hacer pagos extra baja mi pago mensual?

Por sí solo no — el abono extra acorta el préstamo, pero el pago requerido sigue igual. Combine un abono fuerte con un recast y entonces sí baja el pago.

¿Puedo bajar mi pago si tengo un préstamo FHA?

Las palancas del lado del escrow funcionan todas — cotizar el seguro, revisar el escrow, apelar los impuestos. Pero el MIP de FHA normalmente no se quita sin refinanciar, y los préstamos FHA por lo general no permiten recast, así que con buena plusvalía el refinanciamiento de FHA a convencional suele ser la palanca más grande.

¿La indulgencia (forbearance) sirve para bajar mi pago?

La indulgencia pausa o reduce los pagos temporalmente durante una crisis — es un alivio, no una reducción, y lo pausado se tiene que pagar después. Si está batallando, llame a su servicer pronto; pero para una reducción permanente, las herramientas de arriba son el camino correcto.