Qué Ingresos Cuentan para Calificar para una Hipoteca (y Cómo Ayudan los Co-Prestatarios)

Respuesta rápida

Casi cualquier ingreso estable puede ayudarle a calificar — no solo un cheque W-2. El Seguro Social, las pensiones, los retiros de cuentas de jubilación, la incapacidad y el trabajo de medio tiempo con unos dos años de historial pueden contar. Como el Seguro Social y muchas pensiones no pagan impuestos, los prestamistas pueden “ajustar al bruto” ese ingreso (a menudo 15% en préstamos FHA y hasta 25% en convencionales) para que cuente por un monto mayor. También puede agregar un co-prestatario — incluso uno que no vivirá en la casa — para combinar ingresos y fortalecer la solicitud.

No tiene que calificar usted solo

Muchos compradores creen que un préstamo depende de un solo ingreso. No tiene que ser así. Se puede agregar un co-prestatario para que el prestamista cuente ambos ingresos juntos, y ese ingreso extra suele ser la diferencia entre un “no” rotundo y un “sí” cómodo. Hay dos tipos:

• Co-prestatario ocupante: alguien que vivirá en la casa con usted y comparte el préstamo — por lo general un cónyuge o pareja.
• Co-prestatario no ocupante: un familiar que no vivirá ahí pero le ayuda a calificar (permitido en FHA y en la mayoría de los préstamos convencionales).
• En ambos casos, todos en el préstamo comparten la responsabilidad total de los pagos, y el crédito y las deudas mensuales de cada persona entran en la revisión.

Un co-prestatario no ocupante toma el título de la casa al cierre, así que es un compromiso real para esa persona. Conviene tener una conversación familiar clara antes de que alguien firme.

El ingreso de jubilación y fijo sí cuenta

Si está jubilado o vive de un ingreso fijo, todavía puede obtener una hipoteca. Los prestamistas cuentan con regularidad el dinero del que usted realmente vive. Lo que revisan es sencillo: ¿es estable y es probable que siga llegando? Todo esto califica cuando está documentado:

• Beneficios del Seguro Social por jubilación, sobrevivencia o incapacidad (SSDI)
• SSI (Seguridad de Ingreso Suplementario)
• Pensiones y anualidades de empresa o del gobierno
• Retiros regulares de un 401(k), IRA u otra cuenta de jubilación
• Incapacidad de VA y otros ingresos por incapacidad de largo plazo

El ingreso sin fecha de término suele ser sencillo. Si una fuente está programada para detenerse — por ejemplo, un beneficio que termina en dos años — el prestamista por lo general necesita que continúe al menos tres años desde la fecha de cierre para poder usarlo.

Por qué el ingreso no gravable vale más de lo que parece

Esto es algo que muchos jubilados nunca escuchan. El Seguro Social y muchas pensiones no pagan impuestos, pero la calificación hipotecaria se basa en el ingreso bruto (antes de impuestos). Para que la comparación sea justa frente al ingreso gravable, los prestamistas “ajustan al bruto” el ingreso no gravable — le suman un porcentaje:

• Préstamos FHA: por lo general se ajustan un 15% (o su tasa de impuestos real del año anterior).
• Préstamos convencionales: a menudo hasta 25%, o su tasa de impuestos real.

Ejemplo: $2,000 al mes de Seguro Social no gravable puede contar como aproximadamente $2,300 en un préstamo FHA después de un ajuste del 15%. Eso puede subir de forma notable el rango de precio para el que califica. Las cifras exactas dependen de su programa de préstamo y de la documentación.

Ingreso de medio tiempo, de temporada y secundario

El ingreso secundario puede ayudar — pero el tiempo importa. Los prestamistas quieren prueba de que el trabajo de medio tiempo o de temporada es estable, así que por lo general buscan unos dos años de historial. Un empleo que empezó el mes pasado normalmente todavía no se puede contar, aunque pague bien.

• Empleos de medio tiempo o segundos empleos: suelen necesitar unos dos años de historial constante.
• Trabajo de temporada: cuenta cuando hay un patrón estable a lo largo del tiempo.
• Bonos y horas extra: a menudo se usan con un promedio de dos años.

¿Apenas está empezando un trabajo secundario? Muchas veces conviene esperar hasta tener el historial — o apoyarse en su ingreso principal y en un co-prestatario mientras tanto.

Otros ingresos que pueden contar

Además del sueldo y la jubilación, varios otros tipos de ingreso pueden ayudarle a calificar cuando están documentados y es probable que continúen:

• Ingreso por cuenta propia (declaraciones de impuestos, o programas de estado de cuenta para trabajadores independientes)
• Ingreso por renta de una propiedad que usted posee
• Manutención de menores o pensión alimenticia, cuando es por orden judicial y continuará
• Ingreso por inversiones o dividendos con un historial

Si la mayor parte de su ingreso es por cuenta propia, pregunte por los préstamos de estado de cuenta — lo califican por sus depósitos en lugar de las deducciones de la declaración de impuestos.

Qué tener listo antes de solicitar

Mientras más ordenados sus documentos, más rápida la respuesta. Reúna esto y le damos un panorama claro enseguida:

• Cartas de adjudicación o de beneficios del Seguro Social, pensión o incapacidad
• 1099 recientes y estados de cuenta que muestren los depósitos
• Dos años de declaraciones de impuestos si trabaja por cuenta propia
• Identificación con foto (o documentos del ITIN) y talones de pago recientes si trabaja

¿No está seguro de qué cuenta en su caso? Llame y lo repasamos juntos — en inglés o español — antes de que llene un solo formulario.

Preguntas frecuentes

¿Puedo calificar para una hipoteca solo con el Seguro Social?

Sí. El Seguro Social por jubilación, sobrevivencia e incapacidad cuenta, y como por lo general no es gravable, los prestamistas pueden ajustarlo al bruto para que califique por un monto mayor. Muchos jubilados compran o refinancian con ingreso fijo.

¿Qué significa “ajustar al bruto” el ingreso?

Es un ajuste que hacen los prestamistas al ingreso no gravable para que se compare de forma justa con el ingreso gravable. En préstamos FHA el aumento suele ser de cerca del 15%; en convencionales puede llegar a 25%, o su tasa de impuestos real.

¿Un familiar puede ayudarme a calificar sin vivir en la casa?

Sí — ese es un co-prestatario no ocupante, permitido en FHA y en la mayoría de los préstamos convencionales. Su ingreso le ayuda a calificar, pero su crédito y deudas entran en la revisión, y toma el título y comparte la responsabilidad del préstamo.

¿Cuenta el trabajo de medio tiempo o un empleo nuevo?

El ingreso de medio tiempo y secundario suele necesitar unos dos años de historial para contar. Un empleo que apenas empezó muchas veces todavía no se puede usar, aunque su ingreso principal y un co-prestatario sí pueden sostener la solicitud.

¿Los retiros de cuentas de jubilación cuentan como ingreso?

Los retiros regulares de un 401(k) o IRA pueden contar cuando están configurados para continuar. Los prestamistas buscan un patrón estable y suficientes activos para que el ingreso razonablemente siga.

¿Dos personas pueden combinar su ingreso en un solo préstamo?

Sí. Agregar un co-prestatario combina ambos ingresos, lo que puede subir cuánto califica. Solo recuerde que el puntaje de crédito y las deudas mensuales de ambas personas influyen en la decisión.