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Casas e hipotecas – Préstamos hipotecarios – hipotecas revertidas – hipoteca inversa – hipoteca revertida o reversible – préstamos de conversión del capital – FHA Hecm – Reverse Mortgage
Si es mayor de 62 años – y está buscando dinero para pagar su hipoteca actual, complementar sus ingresos, o para pagar gastos médicos – es posible que esté considerando la posibilidad de tomar una hipoteca inversa. La hipoteca inversa, también llamada hipoteca revertida o reversible, le permite convertir una parte de la amortización acumulada sobre la hipoteca de su vivienda (equity, en inglés) en dinero en efectivo sin tener que vender su casa ni pagar facturas mensuales adicionales. Pero toma su tiempo: una hipoteca inversa puede ser complicada y debería considerar si es la opción correcta para su caso. Una hipoteca inversa puede usar la amortización acumulada sobre la hipoteca de su vivienda, lo que significa que habrá menos activos para usted y sus herederos. Si usted decide buscar una, revise las diferentes hipotecas inversas disponibles y compare antes de decidir en una compañía en particular.
Siga leyendo para obtener más información sobre cómo funcionan las hipotecas inversas, cuáles son los requisitos para acceder a una hipoteca inversa, cómo conseguir el mejor trato para usted y cómo reportar el fraude si llegara a detectarlo.
En su mayoría, las hipotecas revertidas requieren que usted tenga por lo menos 62 años de edad y poco o ningún saldo de deuda sobre la vivienda, y que utilice la propiedad como residencia principal.
Las hipotecas revertidas son ideales para propietarios de viviendas que están retirados o han dejado de trabajar y necesitan complementar sus ingresos. Las tasas de interés pueden ser fijas o ajustables, y el dinero no está sujeto a impuestos ni interfiere con los beneficios del Seguro Social o Medicare. El prestamista no puede quitarle la propiedad si usted está con vida una vez concluida la vigencia del préstamo, y no puede obligarlo a vender su casa para devolver el préstamo aunque el saldo del préstamo llegue a superar el valor de la propiedad.
- ¿Cómo funcionan las hipotecas inversas?
- Tipos de hipotecas inversas
- Cómo buscar y comparar una hipoteca inversa
- Cuidado con las estrategias de ventas de las hipotecas inversas
- Su derecho a cancelar
- Reporte sus sospechas de fraude
¿Cómo funcionan las hipotecas inversas?
Cuando tiene una hipoteca común, usted le paga todos los meses al prestador para comprar su casa con el transcurso del tiempo. Con una hipoteca inversa, obtiene un préstamo en el cual el prestador le paga a usted. Las hipotecas inversas toman una parte de la amortización hipotecaria de su casa y la convierten en pagos a su favor —un tipo de adelanto de pago sobre el patrimonio neto o amortización acumulada sobre la hipoteca de su vivienda (equity, en inglés). Habitualmente, el dinero que obtiene está exento de impuestos. Por lo general, usted no tiene que devolver el dinero mientras siga viviendo en su casa. Cuando fallezca, venda su casa o se mude, usted, su cónyuge o sus herederos repagarán el préstamo. A veces, esto significa que tendrá que vender su casa para conseguir el dinero necesario para repagar el préstamo.
Existen tres tipos de hipotecas inversas: las hipotecas inversas para propósito único —ofrecidas por algunas agencias del gobierno estatal y local y por organizaciones sin fines de lucro; las hipotecas inversas privadas —que son préstamos privados; y las hipotecas inversas con seguro federal, conocidas como hipotecas de conversión de amortización hipotecaria o HECM (acrónimo de Home Equity Conversion Mortgages).
Si usted obtiene una hipoteca inversa de cualquier tipo, recibe un préstamo que toma contra la amortización acumulada sobre la hipoteca de su vivienda. Usted conserva el título de propiedad de su casa. Pero en lugar de pagar las cuotas mensuales de la hipoteca, usted recibe un adelanto sobre una parte de la amortización acumulada sobre la hipoteca de su vivienda. Habitualmente, el dinero que usted obtiene está sujeto a impuestos, y generalmente no afectará sus beneficios del Seguro Social o de Medicare. Cuando el último prestatario sobreviviente fallece, vende la casa, o deja de vivir en la propiedad como su residencia principal, se debe repagar el préstamo. En determinadas situaciones, un cónyuge que no es el titular del préstamo puede permanecer en la casa. Algunos factores sobre las hipotecas inversas que se deben tener en consideración:
- Tienen cargos y otros costos. Por lo general, los prestadores de hipotecas inversas aplican un cargo de originación y otros costos de cierre, como también cargos por servicio durante el término de la hipoteca. Algunos prestadores también cobran primas de seguro hipotecario (para los préstamos HECM con seguro federal).
- El monto que se adeuda va aumentando con el transcurso del tiempo. A medida que usted va obteniendo dinero a través de una hipoteca inversa, todos los meses se le van sumando los intereses que se calculan sobre el saldo pendiente. Esto significa que, con el transcurso del tiempo, el monto total de su deuda aumenta a medida que se van sumando los intereses de su préstamo.
- Las tasas de interés pueden cambiar con el transcurso del tiempo. La mayoría de las hipotecas inversas tiene tasas variables que están vinculadas a un índice financiero y cambian de acuerdo a las condiciones del mercado. Los préstamos a tasa variable tienden a ofrecer más opciones con respecto al modo en que usted obtiene el dinero a través de la hipoteca inversa. Algunas hipotecas inversas —en su mayoría las HECM— ofrecen tasas fijas, pero tienden a requerirle que tome su préstamo como un pago global al momento del cierre de la operación. Con frecuencia, el monto total que puede tomar en préstamo es inferior al que podría obtener con un préstamo a tasa variable.
- Los intereses no son deducibles de impuestos todos los años. Los intereses de las hipotecas inversas no son deducibles de las declaraciones de impuestos a los ingresos hasta que se cancele el préstamo, parcialmente o en su totalidad.
- Usted tiene que pagar otros costos relacionados con su casa. Cuando usted toma una hipoteca inversa, conserva el título de propiedad de su casa. Esto significa que es responsable de pagar los impuestos a la propiedad, el seguro, los servicios públicos, el combustible, el mantenimiento y otros gastos. Y si usted no paga sus impuestos a la propiedad, no tiene una póliza de seguro de propietario de vivienda, o no mantiene su casa, el prestador podría exigirle el repago del préstamo. Cuando usted solicita la hipoteca tiene que someterse a una evaluación financiera. En consecuencia, su prestador puede exigirle que separe una suma “en reserva” para pagar sus impuestos y seguro durante el préstamo. Este monto “en reserva” reduce la suma de los fondos que puede recibir como pagos. Y usted continúa siendo responsable de mantener su vivienda.
- ¿Qué sucede con su cónyuge? En determinadas situaciones, si usted tomó un préstamo HECM y firmó la documentación del préstamo pero su cónyuge no lo hizo, su cónyuge puede continuar viviendo en la casa incluso después de que usted fallezca a condición de que su cónyuge pague los impuestos y el seguro y continúe manteniendo la propiedad. Pero su cónyuge dejará de recibir dinero de la hipoteca HECM debido a que no formó parte del acuerdo de préstamo.
- ¿Qué puede dejarles a sus herederos? Las hipotecas inversas pueden consumir la amortización acumulada sobre su propiedad, lo cual significa menos fondos para usted y para sus herederos. La mayor parte de las hipotecas inversas tiene una cláusula llamada “non-recourse”. Esto significa que usted o sus herederos no pueden deber más de lo que vale su vivienda al momento de repagar el préstamo y cuando se venda la casa. Por lo general, si tiene una hipoteca HECM y usted o sus herederos desean cancelar el préstamo y retener la posesión de la casa en lugar de venderla, no tendrían que pagar una suma superior al valor de tasación de la casa.
Tipos de hipotecas inversas
Cuando esté considerando si una hipoteca inversa es la opción más adecuada para usted, también tenga en cuenta cuál de los tres tipos de hipotecas inversas podría ajustarse mejor a sus necesidades.
Las hipotecas inversas para propósito únicoson la opción menos costosa. Estas hipotecas son ofrecidas por algunas agencias de gobiernos estatales y locales y también por organizaciones sin fines de lucro, pero no están disponibles en todas partes. Estos préstamos solo se pueden utilizar para un único propósito especificado por el prestador. Por ejemplo, el prestador podría establecer que el préstamo solamente se puede utilizar para pagar los gastos de reparación o mejoras de una vivienda o para pagar los impuestos a la propiedad. La mayoría de los propietarios de vivienda que perciben ingresos bajos y medios pueden cumplir los requisitos para acceder a este tipo de préstamos.
Las hipotecas inversas privadasson préstamos respaldados por las mismas compañías privadas que los originan. Si usted es propietario de una casa de gran valor, puede conseguir un adelanto de préstamo más alto con una hipoteca inversa privada. Por lo tanto, si su casa tiene un valor de tasación más alto y usted tiene una hipoteca de bajo monto, podría reunir los requisitos para acceder a una mayor cantidad de fondos.
Las hipotecas de conversión de amortización hipotecaria o HECM (Home Equity Conversion Mortgages) son hipotecas inversas con seguro federal y están respaldadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). Los préstamos HECM pueden usarse para cualquier propósito.
Las hipotecas HECM y las hipotecas inversas privadas pueden ser más costosas que los préstamos para la vivienda tradicionales, y los costos a pagar por adelantado pueden ser altos. Es importante considerar este aspecto, especialmente si prevé permanecer en su casa durante un breve período de tiempo o si piensa tomar en préstamo poco dinero. El monto que usted pueda tomar en préstamo con una hipoteca inversa HECM o privada depende de varios factores:
- Su edad.
- El tipo de hipoteca inversa que escoja.
- El valor de tasación de su casa.
- Las tasas de interés vigentes.
- Una evaluación financiera de su voluntad y capacidad de pago de los impuestos a la propiedad y seguro de propietario de vivienda.
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En general, a mayor edad corresponde una mayor amortización acumulada sobre el valor de su vivienda, y cuanto menos deba sobre su casa más dinero podrá conseguir.
Antes de presentar una solicitud para una hipoteca HECM, usted debe reunirse con un consejero de una agencia independiente de asesoría en temas de vivienda que esté aprobada por el gobierno. Algunas entidades de préstamo que ofrecen hipotecas inversas privadas también exigen que el prestatario consulte a un asesor en temas de vivienda.
El consejero o asesor debe explicarle los costos del préstamo y sus implicancias financieras. También debe explicarle las otras alternativas disponibles, como por ejemplo, los programas del gobierno y de organizaciones sin fines de lucro, o una hipoteca inversa para propósito único. El consejero también debería poder ayudarlo a comparar los costos de los diferentes tipos de hipotecas inversas e informarle el efecto que tendrán con el transcurso del tiempo las diferentes opciones de pago, cargos y demás gastos sobre el costo total del préstamo. Para consultar una lista de consejeros puede visitar el sitio web del HUD o comunicarse con la agencia llamando al 1-800-569-4287. Habitualmente, las agencias de asesoría cobran un cargo de alrededor de $125 por sus servicios. Este cargo por el servicio de asesoramiento se puede pagar con el dinero obtenido del préstamo, pero si usted no está en condiciones de pagar el cargo, no le pueden negar la consulta.
Por lo general, los préstamos HECM no tienen un requisito específico de ingresos. Sin embargo, los prestadores deben realizar una evaluación financiera para decidir si le aprobarán su préstamo y cerrarán la operación. Los prestadores tienen que evaluar su voluntad y capacidad de cumplir con sus obligaciones y los requisitos de la hipoteca. Sobre la base de los resultados de la evaluación, el prestador puede exigirle que se separe o se reserve una parte de los fondos del préstamo para pagar conceptos tales como impuestos a la propiedad, seguro de propietario de vivienda, y seguro contra inundaciones (si corresponde). Si no le imponen este requisito, aún podría acordar que su prestador se haga cargo de pagar estos conceptos. Si su préstamo establece un “monto en reserva” o usted acepta que el prestador se haga cargo de estos pagos, esas sumas serán deducidas del monto de su préstamo. Usted continúa siendo responsable del mantenimiento de la propiedad.
La hipoteca HECM le permite escoger entre varias opciones de pago.
- Una opción de desembolso único: esta opción solo está disponible para los préstamos a tasa fija, y habitualmente ofrece menos dinero que otras opciones del programa HECM.
- Una opción de “término fijo”: adelantos mensuales de dinero en efectivo de un monto fijo durante un período de tiempo específico.
- Una opción de “ocupación”: adelantos mensuales de dinero en efectivo de un monto fijo por todo el tiempo que usted permanezca en su casa.
- Una línea de crédito que le permite ir retirando el dinero del préstamo en cualquier momento por el monto que usted escoja hasta que haya agotado la totalidad del dinero asignado a su línea de crédito. Esta opción limita el monto de los intereses aplicados a su préstamo porque usted adeuda los intereses sobre el crédito que está usando.
- Una combinación de pagos mensuales y una línea de crédito.
Es posible que pueda cambiar su opción de pago en cualquier momento abonando un pequeño cargo.
Por lo general, las hipotecas HECM le ofrecen adelantos de préstamo de mayor monto con un costo total inferior al de los préstamos privados. El programa HECM en general permite que el prestatario viva en una residencia o asilo de ancianos o en otro tipo de centro de atención médica por hasta 12 meses consecutivos antes de tener la obligación de repagar el préstamo. Se deben seguir pagando los impuestos y el seguro del préstamo y tiene que seguir ocupándose del mantenimiento de su casa.
Los préstamos HECM establecen un límite para el monto que se puede retirar durante el primer año. Su prestador calculará el monto que puede tomar en préstamo basándose en su edad, la tasa de interés, el valor de su casa y su evaluación financiera. Este monto se llama su “límite de capital inicial”.
Por lo general, durante el primer año usted puede retirar hasta el 60 por ciento de su límite de capital inicial. Pero hay algunas excepciones.
Cómo buscar y comparar con una hipoteca inversa
Si está considerando la posibilidad de tomar una hipoteca inversa, busque y compare distintas opciones. Decida cuál es el tipo de hipoteca inversa que podría ser más adecuado para usted. Eso puede depender de lo que quiera hacer con el dinero. Compare las opciones, los términos y los cargos de varios prestadores. Antes de hablar con un consejero o prestador, aprenda todo lo que pueda sobre las hipotecas inversas. Haga muchas preguntas para estar seguro de que una hipoteca inversa es la opción correcta para su caso y que está consiguiendo el tipo de hipoteca adecuado.
Algunos factores a considerar:
- ¿Quiere tomar una hipoteca inversa para pagar trabajos de reparación de su casa o para pagar impuestos a la propiedad? Si así fuera, averigüe si reúne los requisitos para solicitar un préstamo de bajo costo para propósito único en su área de residencia. El personal de la Agencia para la Tercera Edad (AAA) local puede tener información sobre los programas disponibles en su área. Para encontrar la agencia para la tercera edad más cercana a su domicilio, visite eldercare.gov, o llame al 1-800-677-1116. Pregunte sobre los programas de “préstamo o subsidio para reparaciones o mejoras del hogar”, “moratoria para los impuestos a la propiedad” o “prórroga de impuestos a la propiedad”, y averigüe cuáles son los requisitos para inscribirse en uno de estos programas.
- ¿Vive en una casa de mucho valor? Tal vez pueda conseguir un préstamo de un monto más alto con una hipoteca inversa privada. Pero cuanto más dinero tome prestado más altos serán los cargos que pagará. También podría considerar un préstamo HECM. Un consejero en préstamos HECM o una entidad de préstamos HECM puede ayudarlo a cotejar uno por uno los costos y beneficios.
- Compare los cargos y los costos. Cabe repetirlo; busque y compare los costos de los préstamos disponibles para usted. Si bien las primas del seguro hipotecario suelen ser iguales en todos los prestadores, la mayoría de los costos de un préstamo —cargos de originación, tasas de interés, costos de cierre y cargos de servicio— varían entre los diferentes prestadores.
- Comprenda cuáles son los costos totales y el proceso de repago del préstamo. Pídale al consejero o al prestador que le expliquen las tasas del Costo Total Anual del Préstamo o TALC: estos índices expresan el costo promedio anual proyectado de una hipoteca inversa, incluyendo todos los costos detallados. Y cualquiera sea el tipo de hipoteca inversa que esté considerando, comprenda todas las razones por las cuales podría tener que repagar su préstamo antes de lo que preveía.
Cuidado con las estrategias de ventas de las hipotecas inversas
¿Una hipoteca inversa es la opción correcta para usted? Únicamente usted puede decidir qué es lo que mejor se adapta a su situación. Un consejero o asesor de una agencia independiente de asesoramiento en vivienda aprobada por el gobierno puede ayudarlo. Pero es poco probable que un vendedor sea el mejor consejero para evaluar qué es lo mejor para su caso. Esto es especialmente cierto si le dicen que una hipoteca inversa es una solución para todos sus problemas, lo presionan para que tome un préstamo o le sugieren algunas ideas para que gaste el dinero que usted obtenga con una hipoteca inversa.
Por ejemplo, hay algunos vendedores que pueden tratar de venderle cosas tales como servicios de mejoras del hogar —pero que luego le sugieren que puede pagar los trabajos fácilmente tomando una hipoteca inversa. Si decide que necesita hacer trabajos de mejoras en su casa y piensa que una hipoteca inversa es la manera de pagarlos, busque y compare opciones antes de tomar su decisión respecto de un vendedor en particular. Tenga presente que el costo total de los trabajos de mejoras no solo incluye el precio del trabajo sino también los costos y cargos que pagará para conseguir la hipoteca inversa.
Algunos vendedores de hipotecas inversas podrían sugerirle maneras de invertir el dinero que obtenga con una hipoteca inversa —incluso podrían presionarlo para que compre otros productos financieros, como por ejemplo una anualidad o un seguro de atención de largo plazo. Resista esa presión. Si compra esta clase de productos financieros, podría perder el dinero que obtenga con su hipoteca inversa. Usted no está obligado a comprar ningún otro producto o servicio para obtener una hipoteca inversa. De hecho, en algunas situaciones es ilegal que lo obliguen a comprar otros productos para otorgarle una hipoteca inversa.
Algunos vendedores tratan de presionarlo para que acelere el proceso. Frene y antes de firmar consulte con un consejero o con alguna persona de confianza. Las hipotecas inversas pueden ser complicadas, y no es algo que deba decidirse con apuro.
Conclusión: si no comprende cuál es el costo o las características de una hipoteca inversa, apártese. Si siente que lo están presionando o apurando para que se decida a cerrar el trato —apártese. Averigüe y encuentre un consejero o compañía que le inspire confianza.
Su derecho a cancelar
En la mayoría de las hipotecas se le conceden tres días hábiles a partir de la fecha de cierre para que usted cancele la operación por cualquier razón y sin cobrarle ninguna multa. Esto se conoce como su derecho de “rescisión”. Para cancelar, usted debe notificar al prestador por escrito. Envíe su carta por correo certificado y pida un acuse de recibo. Esto le permitirá documentar que el prestador recibió su cancelación con una constancia de fecha. Guarde las copias de su correspondencia y de cualquier documento que adjunte a su carta. A partir de la fecha de su cancelación, el prestador cuenta con 20 días para devolverle cualquier monto de dinero que usted le hubiera pagado por la financiación.
Reporte sus sospechas de fraude
Si usted sospecha una estafa, o que alguna persona involucrada en la transacción actúo de un modo contrario a la ley, infórmeselo al consejero, al prestador o al administrador del préstamo. Luego presente una queja ante la Comisión Federal de Comercio (FTC), la oficina de su Fiscal General estatal o su agencia estatal de regulación de entidades bancarias.
La pregunta más importante es si una hipoteca inversa es o no es la opción correcta para usted. Considere todas sus opciones. Puede que reúna los requisitos para acceder a otras alternativas menos costosas. Las siguientes organizaciones poseen más información sobre este tema:
Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD)
HECM Program
1-800-CALL-FHA (1-800-225-5342)
Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB)
Considering a Reverse Mortgage?
1-855- 411-CFPB (1-855-411-2372)
AARP Foundation
Reverse Mortgage Education Project
1-800-209-8085
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To learn whether a reverse mortgage is right for you, find a reverse mortgage housing counseling agency or call HUD’s interactive voice system at 800-569-4287.
